농지보전부담금, 두 필지의 공시지가를 평균 내기 전에 상한부터 적용하세요

두 필지의 농지보전부담금을 미리 계산한다면, 공시지가를 평균 낸 뒤 한 번에 곱하지 마세요. 필지별 공시지가에 적용 비율과 제곱미터당 상한을 반영한 다음 금액을 더해야 계산의 의미가 유지됩니다.

2026년 9월 20일 확인한 공식 자료를 바탕으로, 상담 전에 계산표를 준비하는 방법을 정리합니다. 아래 예시는 감면이나 별도 특례가 없는 경우의 산술 연습이며 실제 부과액이나 전용 허가 가능 여부를 확정하지 않습니다.

먼저 필지별로 면적과 가격의 단위를 맞춥니다

농지공간포털은 전용하는 농지의 면적과 개별공시지가, 농업진흥지역 여부를 계산 요소로 안내합니다. 면적은 ㎡, 공시지가는 원/㎡이므로 숫자 옆 단위를 지우지 않는 것이 좋습니다. 공식 사전계산 안내

이 안내 화면에는 2025년 기준이라는 표시가 있습니다. 따라서 해당 화면 하나만으로 최신 적용 내용을 판단하지 않고, 아래 현행 시행령과 시행규칙을 함께 확인했습니다.

개인 계산표의 한 행은 한 필지를 기준으로 만드세요. 지번을 적고, 이번 계산에 넣을 전용 면적과 공시지가 자료의 기준을 붙입니다. 같은 소유자의 땅이라는 이유만으로 가격이 같다고 가정하거나, 매매대금을 공시지가 칸에 넣으면 안 됩니다.

비율을 곱한 단가에 상한을 적용합니다

현행 농지법 시행령 제53조는 농업진흥지역의 농지에는 30%, 그 밖의 농지에는 20%를 적용하도록 정하고 있습니다. 계산의 출발점은 법정 부과기준일 현재 가장 최근에 공시된 해당 농지의 개별공시지가입니다. 시행령 제53조

이렇게 구한 제곱미터당 금액이 상한을 넘으면 상한을 씁니다. 시행규칙 제47조의2의 상한은 ㎡당 50,000원입니다. 전체 필지 한 건의 총액이 5만원이라는 뜻이 아닙니다. 시행규칙의 상한금액

계산 순서를 글로 적으면 ‘공시지가 × 적용 비율 → ㎡당 상한과 비교 → 전용 면적 곱하기’입니다. 두 필지라면 이 순서를 각각 진행하고 마지막에 합칩니다.

가상 사례: 평균을 먼저 내면 300만원이 달라집니다

아래는 실제 토지나 납부고지서가 아닌 가상 사례입니다. A와 B 모두 농업진흥지역 밖이며, 전용 면적은 각 100㎡라고 가정합니다. 감면·특례는 없고, 표의 공시지가가 각 토지에 적용할 자료로 확인된 상황입니다.

두 금액의 합계는 7,000,000원입니다. B의 단가 80,000원을 그대로 쓰지 않고 50,000원으로 제한한 뒤 100㎡를 곱했습니다.

이제 잘못된 순서와 비교해 보겠습니다. 두 공시지가를 먼저 평균 내면 250,000원/㎡입니다. 여기에 20%를 곱한 50,000원/㎡를 전체 200㎡에 적용하면 10,000,000원이 나옵니다. 필지별 계산보다 3,000,000원 크게 나온 것입니다.

상한은 일정 지점에서 계산값을 제한합니다. 그래서 평균을 낸 뒤 상한을 적용하는 작업과, 각 단가에 상한을 적용한 뒤 합치는 작업을 서로 바꿀 수 없습니다. 이 차이는 세금을 줄이는 요령이 아니라 입력값과 계산 순서를 잘못 합치지 말아야 하는 이유입니다.

허가일을 임의로 기준일 칸에 넣지 마세요

부과기준일은 단순히 토지를 산 날이나 계산기를 연 날을 뜻하지 않습니다. 시행령은 법률이 정한 기준일을 전제로 하며, 전용 절차에 따라 관련 신청일이나 신고일 등의 기준을 구분합니다. 따라서 ‘허가가 나온 날의 최신 공시지가’라고 일괄 처리하면 안 됩니다. 부과기준일 관련 조문

상담용 표에는 기준일을 모르면 빈칸 대신 ‘확인 필요’로 적으세요. 담당 관청에는 자신의 절차에 적용할 부과기준일, 그 날짜에 사용할 공시지가 자료, 부담금 산정에 넣을 전용 면적을 함께 확인하면 됩니다.

건축 면적이나 토지 전체 면적을 곧바로 전용 면적으로 바꾸어 넣는 것도 피합니다. 이번 예시의 100㎡는 이미 계산에 사용할 면적으로 정해졌다는 가정입니다. 실제 면적 판단을 계산 예시가 대신하지 않습니다.

상담 뒤에는 계산표의 어느 칸이 바뀌었는지 남깁니다

자체 표와 안내받은 금액이 다르다면 총액만 고치지 말고 바뀐 항목을 찾으세요. 면적, 적용 공시지가, 농업진흥지역 여부, 감면·특례 여부 중 무엇이 달라졌는지 기록하면 재계산 이유를 설명할 수 있습니다.

한 필지에서 여러 적용 조건이 섞여 있다면 임의의 평균으로 단순화하지 말고 산정 구분을 확인합니다. 계산표는 확인된 항목과 미확인 항목을 분리하는 도구로 사용하세요. 여기에 산정한 부담금만으로 토지 취득이나 건축의 전체 예산을 완성한 것으로 보지는 않습니다.

자주 묻는 질문

공시지가가 높으면 부담금도 끝없이 커지나요? 기본 계산의 ㎡당 단가에는 5만원 상한이 있습니다. 다만 면적이 커지면 총액은 달라지고, 실제 산정에는 해당 필지의 조건을 확인해야 합니다.

두 필지의 공시지가가 같으면 합쳐 계산해도 되나요? 적용 비율과 상한, 면적 등 모든 조건이 같으면 산술 결과가 같을 수 있습니다. 그래도 검산 자료는 필지별로 남겨야 어느 입력값을 사용했는지 확인하기 쉽습니다.